Aménagement de combles : ce qu'il faut savoir

toto

Petit sujet sur les aménagements de combles en site urbain ( Lyon). Les infos sont probablement applicables dans d'autres villes ( a chercher).

Nous sommes souvent sollicités pour des aménagements de combles, qu'il s'agisse de canut ( appartement lyonnais typique avec grande hauteur sous poutre) ou d'appartement classique situé sous les toits. La plupart des cas présentent des difficultés intrinsèques qui rendent impossible l'aménagement, et donc la transformation des greniers en habitation. Le temps que j'ai étant limité, j'ai préféré faire un sujet expliquant ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans la transformation ( et donc l'acquisition d'un comble)

Il faut bien comprendre qu'il existe plusieurs critères rendant possibles l'aménagement de comble, mais ces critères sont parfois contradictoires et doivent être bien compris.

- hauteur minimale: La DDASS préconise une hauteur minimale du logement à 2,30m en général ( pour 14 m2) pour donner son avis favorable aux dossiers de PC. ((article 4). De plus cette surface HSP>2.30m doit représenter les 2/3 au moins de la surface totale habitable. ( DDASS du Rhone article 40.4 du règlement sanitaire )

- surface d'éclairement: minimum 10% de la surface au sol au dessus de 1,80m

Donc en théorie, si les combles disponibles peuvent accueillir une surface au sol au dessus de 2,30m supérieure ou égale à 14m2, un permis de construire pourra être accordé, à condition que des verrières ou vélux soient crées dont la surface est supérieure ou égale ( en cumulé) à 1,4 m2. Plus la surface au sol sera grande, plus la quantité de vélux sera grande.

C'est là qu'intervient, en particulier en ville et en zone ABF ( Architectes des Bâtiments de France): En cas de PC dans la zone ABF, celui ci risque fort de refuser les grands vélux, leur trop grand nombre, voir toute ouverture dans la toiture. L'avis défavorable étant rédhibitoire bien entendu. L'ABF a édité un très bon petit fascicule permettant de voir ce qui est possible de faire sur les fenêtres de toit: Il est téléchargeable SDAP.pdf

Ce qu'il faut donc faire:

- Préparer un dossier de plan simple de son appartement et du comble, avec une vue aérienne ou lointaine permettant de voir le toit. ( bien sûr en ayant vérifié que la hauteur du comble est suffisante ( typiquement à la Croix Rousse par exemple c'est rarement le cas sauf exceptions). - Aller rencontrer un instructeur de permanence de la ville de Lyon: 198, rue Jean Jaurès au service urbanisme (69007 ). L'instructeur ( il y a une permanence d'accès libre). L'instructeur confirmera la possibilité légale en fonction du secteur géographique et donnera échéant quelques conseils sur le déroulement du futur dossier PC. Il précisera les conditions requises pour l'habitabilité du futur logement. - En zone ABF: Prendre rendez vous avec l'ABF du secteur après avoir fait un croquis succint pour lui montrer l'impact des verrières/vélux. Attention: en cas de situation sur les quais de saône ou du Rhône dans la zone historique de Lyon: l'ABF ne donnera PAS d'autorisation, de même en cas de covisibilité avec un monument historique, son accord ne sera probablement pas donné. En revanche dans les autre cas et en fonction du projet et de la discrétion de l'intervention, tout est négociable. Exemple à la Croix Rousse: des verrières sont acceptées, mais pas les grands vélux ( en tenir compte pour le budget de travaux...)

Plus d'informations sur l'excellent fascicule édité par la ville de lyon VDL-combles.pdf

Une fois que toutes ces étapes sont franchies, on peut commencer a envisager discuter avec la copropriété pour savoir si elle donnera son accord ( percement toit, création d'un escalier...) et les conditions financières à laquelle elle vendra les millièmes ( dans le cas ou les greniers sont communs).

C'est ensuite que l'architecte peut intervenir: préparer le dossier pour la copropriété ( volumétrie, plans...) et pour le projet lui même ( Esquisse, PC, Projet et chantier...)

Autre point important à noter: IMPORTANT ! Il faut bien s'enquérir de la qualité de la couverture avant de se lancer: en effet, la plupart des bâtiments permettant d'aménager des combles sont anciens et utilisent une tuile mécanique a grand moule de faible qualité d'étanchéité de l'époque. Le pureau sur ces tuiles est très faible, et on a couramment des petits points d'infiltrations d'eau aux angles ( quelques gouttes lors des pluies abondantes, un peu plus lorsque le vent s'en mèle). Quand le comble est inutilisé avec un sol en marin, les gouttes traversent la volige, tombent sur le marin, se dispersent et tout ca sèche facilement ensuite. Lorsqu'on aménage et utilise plusieurs épaisseurs d'isolant, un pare-vapeur etc...et qu'on double en placo, ces entrées d'eau vont venir au contact de l'isolant qui va avoir beaucoup plus de mal a sécher.. en fonction de l'âge de la couverture il faut donc prévoir une reprise de la couverture ( découvrir et remettre les tuiles) pour intégrer un écran sous toiture ( pare pluie). Cela implique également un contre-littelage pour tenir écarté l'écran et ca ajoute fortement au budget. En copropriété c'est du coup souvent compliqué car vous devrez assumer seul ( sauf si la copro pense poser un écran partout) cet aspect financier.

Commentaires

1. Le dimanche, janvier 18 2009, 17:23 par Thomas

Clair et precis. Voilà qui va être tres utile pour notre projet merci

2. Le lundi, janvier 19 2009, 10:36 par nils

oui en tout état de cause il faut, avant d'acheter un bien de ce type, mettre en conditions suspensives: - l'accord de la copro pour le changement de destination > grenier vers habitation - l'accord de la copro pour le percement de la toiture et pose de vélux ou verrières. - l'accord de la copro pour le percement du plancher entre les deux niveaux si l'on désire relier celui du dessous. Comme je l'expliquais, soit les millièmes de copro des greniers sont déjà en habitation sur la répartition des millièmes et du coup il n'est pas nécessaire de demander a la copro l'autorisation de l'aménager ( enfin si, dans la mesure ou il est parfois nécessaire de percer le plancher pour installer un escalier, a moins qu'il n'y soit déjà ce qui simplifie tout). Il parait très risqué d'acheter un grenier ainsi que le logement contigu ou situé au dessous sans que ces points soient levés et validés... l'étape suivante administrative uniquement est presque plus simple même si son résultat est aléatoire parfois! N

3. Le vendredi, avril 24 2009, 13:06 par Romain

Merci, c'est sympa de nous faire partager ces précieux conseils !

4. Le jeudi, mai 14 2009, 20:31 par ginette

je souhaiterai savoir faut-il avoir une autorisation pour aménager un grenier en studio au dernier étage (au 5ème en l'occurrence)sans avertir ou demander l'accord au syndic? Y a t-il des normes a respecter ?

Merci

5. Le vendredi, mai 15 2009, 09:25 par nils

bonjour: 1. accord du syndic ou plutot de la copropriété: obligatoire bien entendu 2. aménager un grenier en studio: il faut probablement percer des fenetres de toit pour le rendre habitable, donc il faut une autorisation ( PC). Depuis la réforme du PC en 2007, il n'est plus nécessaire de joindre l'autorisation de la copro a la demande d'autorisation administrative, en revanche, le faire montre que tout est ok. Pour ce qui est des normes: pour l'obtention du PC: "normes" DDASS, et normes urbanisme local. Pour le reste: normes de la construction ( D.T.U) que chaque entreprise doit respecter dans le cadre de son attestation d'assurance décennale qu'il faut demander et vérifier ( le type de travaux pour lequel est assuré l'entreprise est précisé dans l'attestation: un electricien ne peut pas installer de cheminée par exemple )

6. Le lundi, mai 25 2009, 20:45 par coco

Bonjour, je voudrais aménager mes combles, donc je fais faire des devis par des entreprises et l'une d'elle me dit que le sol de mes combles n'est pas porteur les autres ne m'ont pas parlé de ca. Sachant q mon sol est chevroné et que la surface au sol est de 12m², es ce nécessaire de refaire un sol porteur ? Merci de vos réponses

7. Le mardi, mai 26 2009, 09:22 par nils

Difficile de vous répondre..si votre combles est en fermette industrielle ( type villa/pavillon) il y a effectivement des chances pour que ca ne soit pas porteur..dans le doute, faites venir un charpentier ou un bon menuisier. Quoi qu'il arrive de toute façon il faut que la surface puisse absorber son propre poids, plus les charges d'exploitation ( d'utilisation) ( en logement 250 kg / m2). N.

8. Le mardi, mai 26 2009, 13:14 par coco

il s'agit d'une maison 1930, si ca peut vous aider à me répondre. un espace de 12m² au sol. Merci encore

9. Le mardi, mai 26 2009, 18:38 par nils

Difficile de répondre comme ca, appellez un charpentier, et demandez lui si il peut se déplacer voir votre charpente. N.

10. Le samedi, février 13 2010, 19:13 par GG

Bonjour,
Merci pour ce petit récapitulatif, pouvez vous me redonner les liens pour les fascicules, car les liens de l'article ne fonctionnent plus.
Merci

11. Le lundi, février 15 2010, 16:45 par nils

suffit de demander :)

Bonne chance ( c'est assez galère les projets de combles à aménager...)

Nils

12. Le samedi, février 27 2010, 15:18 par Olivier WEYRICH

Bonjour Nils,
Bravo pour votre site qui propose de belles réalisations soignées, atypiques et respectant l'esprit originel des lieux. De bonnes idées aussi étant devenu récemment propriétaire d'un appartement au dernier étage d'un immeuble Croix Roussien. Les combles sous toiture ont l'air toutefois difficilement et rarement aménageables dans ce quartier. Ne me reste plus qu'à vérifier si le critère de la HSP > 2,30 M. est respecté (j'ai un doute) pour éventuelle suite à donner...Bon week-end à tous et à bientôt !

13. Le samedi, février 27 2010, 21:50 par nils

Merci,

Je rappelle que je ne suis pas seul dans cette aventure, puisque Laurent Mayoud et moi sommes associés au sein de Playtime, bien secondés par deux architectes permanents à l'agence...En ce qui concerne les combles, c'est toujours compliqué, difficile, ce sont des chantiers très pénibles à faire pour les entreprises ( la démolition est particulièrement éprouvante)...bref, c'est à peser et il faut etre pret a mettre en face le budget nécessaire ( ca ne sera jamais des travaux au rabais...)

14. Le jeudi, juin 10 2010, 16:36 par kek85

Bonjour

Je suis en train d'acheter un appartement à Fougeres (dans le 35) au dernier étage ainsi que le grenier de 42m² au sol, il doit y avoir 15m² à 2m30.
La mairie autorise 2 vélux par coté de maximum 58*78 soit 1,8m² donc OK.

Le problème vient plutôt des assurances car nous souhaitons réaliser les travaux nous même (isolation mais aussi pose des vélux car mon beau père est menuisier). La copropriété souhaite être protégé si les travaux que nous souhaitons faire abîme la toiture qui pourrait casser plus tard. Je cherche sur la toile mais je trouve très peu d'information sur les protections d'un propriétaire qui effectue lui-même des travail sur les communs!!!
Auriez-vous des informations ou des liens où je pourrais me renseigner?

Merci
Kevin

15. Le vendredi, juin 11 2010, 09:19 par nils

bonjour,

Je suggère de contacter votre assurance et de leur demander une attestation spécifique couvrant vos travaux, que vous transmettriez ensuite à votre syndic de copro et aux autres copros..Si votre beau-père est menuisier et assuré également ( attestation décénnale) ca serait bien de la fournir également.

Bon courage ( n'oubliez pas de faire une Déclaration préalable en mairie. Si vous creez de la surface habitable au dela de 20m2 il faut une déclaration de PC )

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